央行明确第二套房贷以户为单位
-公积金贷款纳入贷款次数 -低住房水平家庭可例外
房贷还清后也算第二套房
细则首次明确，应以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；对于已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录的家庭，不论其贷款是否还清，再次向银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。目前，各家银行的贷款记录通过央行的个人信用信息数据库，已经实现联网查询。
如果家庭已经利用住房公积金贷款购房，再次向商业银行申请住房贷款的，也将被视为第二套及以上的房贷，首付款比例和利率水平都将提高。
央行解释称，无论是住房公积金贷款还是商业银行的贷款，都是居民的负债，一旦房地产市场出现大的波动，这两种贷款将面临相同的风险。因此，住房公积金贷款也被纳入房贷次数的认定范围。
今年9月，央行和银监会发布房贷新政，要求银行对贷款购买第二套及以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且首付款比例和利率水平将随套数增加而提高。不过，对于房贷次数以个人还是家庭为单位认定，监管部门当时并未做出规定。部分商业银行在执行时，倾向于以个人为认定单位。
低住房面积家庭可享受优惠
通知对人均住房面积较低的家庭给予政策倾斜。根据通知的规定，已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，首付款比例和利率水平不会提高。但是，这类借款人必须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门出具的家庭住房总面积查询结果。建设部将于近期出台相应的指导意见。当地人均住房平均水平以统计部门公布的上年度数据为准。
提供假材料银行不受理
通知规定，各商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按照诚信原则，向银行提交真实的房产、收入、户籍和税收等证明文件。借款人一旦被发现有填报虚假信息或提供虚假证明的行为，所有商业银行都不得受理其贷款申请。对于出具虚假收入证明等的单位，一经查实，银行将不再采信其证明。
央行透露，已经着手调整和完善个人和企业信用信息数据库，以支持银行审查借款人资信，惩戒虚假信息提供者。
贷款炒房者将负担高利息
昨天，人民银行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。杭州各银行将按照通知要求，统一房贷标准。
贷款炒房者受影响最大
根据央行昨日发布的通知，银行将以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。
业内人士认为，对购房者来说，房贷新政的压力在于，购买第二套房必须负担高额的利息。根据计算，执行新政策之前，贷款100万元，分20年等额本息还款，每月还款额为7550.23元；第二套房执行利率上浮10%之后，每月还款额将增加到8747.98元。也就是说，现在购买第二套房，贷款100万元，分20年等额本息还贷，每月要比原先多还款1198元。
一位不愿透露姓名的银行业内人士指出，执行新政策以后，高额利息将对第二套房的购房者产生巨大的压力，而且目前还有利率继续上调的可能性。
有业内人士认为，该政策的出台进一步表明，政府对房地产市场的调控更加明显，政策趋向更严。“政策对银行放贷的冲动和投资客炒房，将有明显的抑制。”
但也有人担心，第二套房贷款以家庭为单位的政策明确后，不排除那些专业炒房者会通过“假离婚”分“家”来钻空子。
人均居住面积界定有难度
根据通知规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。
业内人士认为，这一条是执行难度最大的，关键就在于如何确认两点——家庭成员数目和当地人均住房平均水平。
首先，两代人在同一屋檐下居住，这种情况并不鲜见。如果借款人在提交申请贷款资料时，将父母一同算在内，以增加家庭成员人数来降低人均住房面积，银行对其可否放宽标准？
其次，当地人均住房平均水平，按字面理解，应为贷款银行所处地区水平。不过，如果家庭首次和再次贷款购房在不同地区，而两地人均住房面积水平不一，又应如何处置？有专业人士认为，要求借款人来提供当地的平均住房水平，有一定难度，而且增加了银行核实资料真实性和准确性的工作量。房产管理部门应该建立专门数据库，提供各地人均住房面积数据，以便各方参考。
杭州各银行将统一标准
自房贷新政公布以来，由于各银行在操作中存在较大灵活空间，尤其在第二套房的认定上意见不一、标准各异，导致各银行在办理房贷业务时“跳单”现象频发，银行也一度迷茫不已。
“界定标准统一后，可以规避不正当竞争，是好事情。”昨晚，听说央行已经定下了第二套房的界定标准，工行浙江省分行营业部个金部负责人说，今后银行在执行这一政策时终于不再迷茫。
据悉，在第二套房的认定上，此前已有不少银行公布政策，如华夏银行、光大银行、广发银行等，均以“个人”为认定标准；而工商银行、建设银行、招商银行等，则以家庭为单位进行认定。“央行定下基调，各商业银行肯定会严格执行。”昨天晚上，目前仍以个人为单位的光大银行杭州分行个金部负责人表示，总行应该会有新的细则出台，而杭州其他银行也将严格按照央行的这一标准执行。
购房者可能进入观望状态
对于人民银行、银监会刚刚下发的关于“各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策”的规定，杭州海威房地产开发有限公司营销总监刘冠华认为，“对于市场的影响肯定是有的”。
他说，杭州楼市经历了下半年的飚升行情，目前已经渐渐趋于平稳状态，在宏观调控政策纷纷出台以后，许多购房者处于观望状态，政策上有什么风吹草动，会更加坚定他们的观望状态。“它会被看成是市场会持续调控的一个信号，可能对购房者的心理预期影响会比较大。”
至于会不会对房价产生影响，刘冠华认为，最终还要看供求关系来决定。如果这种买卖双方的僵持能持续到明年下半年，楼市供应量大量释放，那么，房价也会趋于平稳。
事实上，贷款政策收紧对楼市产生的影响已经开始逐步显现。记者在采访过程中了解到，从11月下旬开始，楼市的风向就已经在悄悄发生变化。不少新推楼盘因为银贷收缩，开发商不再接受客户使用公积金贷款，而商业贷款审批速度也大为放缓，极大地影响了楼市的购买力。
同样的情况出现在二手房市场上。杭州知名房地产中介公司华邦地产风向标市场研究机构数据统计显示，9月份杭州主城区二手房成交量为2520套，10月份时，这个数据下降为2143套，降幅为15%；而11月仅为1998套，继续下滑约7%。风向标机构认为，出现这一状况一方面是“金九银十”的旺季已经过去，前几个月的成交高峰消耗了大量的市场需求量；另一方面，银行的贷款政策逐渐收紧，调控作用逐渐显现，导致近两月来市场成交有所下滑。
央行、银监会要求加强商业性房地产信贷管理
中国人民银行、中国银监会官员11日表示，今后要加强商业性房地产信贷管理，并将严厉查处假按揭等违规行为和变通做法。
央行、银监会11日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议。央行副行长刘士余在讲话中指出，商业银行要进一步改进和加强商业性房地产信贷管理。央行、银监会及其分支机构、各商业银行要加强房地产信贷调控，切实加强房地产信贷风险管理，努力推动房地产金融创新，促进房地产金融市场健康发展。
刘士余指出，近一段时间房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多，特别是有的商业银行未经批准擅自开办转(加)按揭贷款业务，加大了房地产信贷业务的风险，已引起有关部门的高度关注。
银监会副主席蒋定之强调，各银行业金融机构要汲取和借鉴美国次贷危机给金融体系带来的危害，加大对房地产市场运行风险的分析研究，加强房地产信贷业务的风险管理。
蒋定之指出，各银行业金融机构要以法人为单位制定商业性房地产信贷管理的实施细则，要对借款人提供的个人住房信息、收入信息、家庭信息的真实性有严格的审查甄别措施。各银行业金融机构要自觉纠正与文件精神不一致的规定和做法。
