一、基本情况

（一）行政诉讼情况

2016年12月，乐安农商行以九江市不动产登记局为被告向浔阳区法院提起行政诉讼，诉请确认2010年12月8日作出的九房权证浔字第1000039965号房屋所有权证的登记行为违法无效，并对原告享有抵押权的债权3310891元及判后利息因被告违法行为无法实现承担全部赔偿责任。

（二）抵押登记情况

2003年10月15日，借款人胡凌云与乐安农商行下属公溪信用社签订《借款合同》借款300万元，借款期限一年（2003年10月15-2004年10月15日），以九江市乾坤房地产开发公司（下称乾坤公司）正在开发的位于九江市环城路218号锦湖豪庭二层商场的在建工程设定抵押，并在九江市住房保障和房产管理局进行抵押登记，办理了“九房浔他字第004888号”他项权证。抵押的在建工程完工后未转为房屋抵押登记。

（三）转移登记情况

2010年12月8日，九江市住房保障和房产管理局为第三人蔡云伟办理了乐安农商行抵押房产的转移登记，并发放了产权证书【九房权证浔字第1000039965号房屋所有权证】。

（四）乐安农商行起诉胡凌云借款合同纠纷案

2015年12月，乐安农商行以借款合同纠纷向抚州市中级人民法院起诉，抚州市中级人民法院作出（2015）抚民二初字第46号《民事判决书》，判决由借款人胡凌云偿付所欠借款本金200万元及利息131.0891万元（利息暂计算至2015年1月22日），2015年1月22日以后的利息按日利率万分之五计算判决限定的债务履行期限届满之日止，同时判决乾坤公司以登记抵押物担保原告的债权优先受偿。民事判决生效进入执行程序，查明抵押物已被转卖，且借款人未发现有可执行的财产线索，故执行法院作出（2016）赣1025执228号执行裁定书，终结本次执行程序。

二、一审判决结果

　　一审判决认为：九江市住房保障和房产管理局在涉案房屋尚在抵押登记期间，且乾坤公司未依法提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件及他项权利证书时，为第三人蔡云伟办理并颁发房屋产权证的行政行为违法（不撤销）。涉案房屋变更登记的行为虽由九江市住房保障和房产管理局依原职能做出，但房屋登记职能已于2015年12月变更至九江市不动产登记局下属的不动产登记中心，被告继受了房屋登记的职能就依法享有该职能范围内的权利和义务，应承担行政赔偿责任。判决：一、九江市住房保障和房产管理局于2010年12月8日做出的九房权证浔字低1000039965号房屋所有权的登记行为违法。二、九江市不动产登记局赔偿原告损失200万元。

本案评析

九江市住房保障和房产管理局在抵押登记未消除时，为第三人办理房屋所有权转移登记的行为违法，但判决九江市不动产登记局对九江市住房保障和房产管理局的违法行为承担行政赔偿责任值得商榷。目前九江市不动产登记局已提起上诉。

　　《国家赔偿法》第七条第一款、第五款明确规定：“ 行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关。”“赔偿义务机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关为赔偿义务机关；没有继续行使其职权的行政机关的，撤销该赔偿义务机关的行政机关为赔偿义务机关。”由此法律规定显见，继受行政机关承担行政赔偿责任的法定前提条件必须是原赔偿义务机关被撤销而消亡。本案中，一审法院已确认违法行政行为是九江市住房保障和房产管理局2010年12月8日作出的房产转移登记行为，那么自2010年12月8日起本案的行政赔偿义务机关就已铁定是九江市住房保障和房产管理局无异。

尽管自2016年1月九江市住房保障和房产管理局的房屋登记职能整合划转至九江市不动产登记局下属的九江市不动产登记中心，那也仅仅是其行政职能之一的房屋登记行政职能因整合需要而划转，但九江市住房保障和房产管理局这一赔偿义务机关一直存续并未被撤销而消亡，把九江市不动产登记局作为继受的赔偿义务机关承担赔偿责任不符合法定情形，背离了权利义务相一致原则，判决九江市不动产登记局作为继受的赔偿义务机关承担行政赔偿责任于法相悖。

本案启示

本案虽是九江市住房保障和房产管理局办理房屋转移登记引发的行政赔偿案件，但对现行不动产登记机构办理房屋登记仍有重要借鉴作用。不动产登记机构在办理不动产登记时，应严格按不动产登记规范进行，除审查申请人提交的申请资料外，还应注意审查是否存在不予办理登记的情形，避免因登记错误造成的行政赔偿。